3 不動産会社に連絡をしてみよう

04 購入予定の不動産物件を見つけて利益計算をしてみる


1 気に入った物件の見つけ方

 早速「楽待」(http://www.rakumachi.jp/)で1K程度の区分マンションを検索してみます。

 検索条件はまず、Step 2でお話しした都心から遠くないエリアとして都道府県を「神奈川県」、物件種別を「区分マンション」、価格を「500万円以下」、利回りを「12%以上」として検索しました。

 さらに「検索条件変更」から、Step 1でお話ししたように、新耐震基準が適用されているマンションを選ぶので、築年数は安全に「30年以内」とします。こうすれば、建て替えの可能性もクリアできます。

 また建物構造を「RC造・SRC造」とします。するとたくさんの不動産物件がヒットしたので、その中から、次の図の物件を選びました。

p165


 物件の概要を確認しながら、表面利回りのシミュレーションをしてみます。

 検索条件のほかに、Step 1に照らしあわせて、専有面積が17.01㎡と5坪以上あるので、異常に小さいということはなく標準的な1Kマンションであること、駅から徒歩12分なので駅から遠くなく、小田急線生田駅ということで都心からも遠くないこと、近隣に大学が2校あることでワンルームマンションの需要があると判断して、これらをプラス材料としました。

 さらに、「見える賃貸経営」のサイトで空室率を調べてみると、川崎市多摩区は賃貸用住宅の空室率が15.7%と全国平均の19.0%を下回っているので、空室リスクが低い地域にある物件といえます。

 最後に、「大島てる:事故物件公示サイト」で多摩区を調べてみて、事故物件ではないことが確認できました。

 これで、お目当の物件を探し当てたことになります。


2 現金で購入した場合の利益計算のシミュレーション

 これで、いよいよ利益計算のシミュレーションに入れます。はじめて不動産投資をする人は現金購入が基本です。この物件を現金で購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。

 現在4万円で貸しているオーナーチェンジ物件であり、同じマンション内の同じ間取りの家賃をネットで調べてみても賃料は妥当であると判断しました。

 表面利回りの計算の式は、「表面利回り=年間賃料収入÷購入価格」です。

 では、この物件を現金で購入した場合の利益計算をする手順を次に「STEP」に分けて解説します。「STEP」に沿って計算してみると、毎月の手取り収入が2万6000円、実質利回りが8.4%になることがわかりました。ただし、370万円を元手に毎月2万6000円の収入があるわけですから、銀行に定期預金するよりは効率のよい投資といえます。利回り8%以上の商品というのも今の世の中では探すのが難しいのではないでしょうか?

 では次に、この物件で自己資金を100万円用意して、ローンを270万円組んだ(金利:2.5%、返済期間:15年、年利計算)シミュレーションをしてみます。先に答えを言ってしまうと、270万円のローンを組んだ場合は、100万円の自己資金で、毎月7828円の手取り収入があることになります。ローンを組んだレバレッジ投資は資金効率がとてもいい反面、空室が続いたり大きな金額のリフォーム費用がかかって持ち出しになる場合もあるので、貯金などの蓄えをしておくことを忘れないでください。なお実際には、このような小さなワンルームマンションに融資をする金融機関はかぎられているので、その点の注意も必要です。金利が高かったりローンの年数が短かったりして、借りる側が不利なケースも多くあります。この物件で一部ローンを組んで購入した場合の利益計算をする手順を「STEP」に分けて解説します。

p167

p168


3 不動産会社に連絡をしてみよう

 ここまでの計算で、先ほどの不動産物件は、現金で購入してもローンを併用しても問題ないことがわかりました。次に、「Googleマップで場所の確認をし、ストリートビューで周辺を見てみましょう」。問題がなさそうなら、その物件を取り扱っている不動産会社に実際に連絡をしてみましょう。

 「楽待」のお問いあわせフォームからのメールでもいいですが、ここまで来たら早いほうがいいので、すぐにでも電話で次のことを問いあわせてみましょう。


❶ 物件のあるなしの確認

❷ 今後の手順についての確認


 それと同時に、不動産会社に頼んで、「現地に物件を見に行きましょう」。


現地に見に行く際のチェックポイント

 すでに入居者がいる「オーナーチェンジ物件の場合は、部屋の中は確認できないので、その代わりに外観を入念にチェック」します。同じ築年数でも管理の行き届いているマンションとそうでないマンションでは見かけに大きな差が出ます。きれいなマンションは売却するときもスムーズに売れますが、荒れているマンションはなかなか売却できない恐れがあります。よくチェックできる晴れた日の昼間に確認に行くようにしましょう。

 なお、「現在空室の物件を購入する場合は部屋の中を見せてもらい、リフォーム状況がどうなっているか、どこか壊れているところがないかを確認」しましょう。もし十分にリフォームされていない場合には、リフォームしてもらえるかどうか、もしくはリフォーム代を売買代金から引いてもらえるかどうかを確認します。

 下表のチェックポイントを参考に不動産会社の担当者にどんどん質問してみましょう。

p170


  • 【おすすめサイト】